Central de ajuda

É uma ferramenta de viabilidade urbanística: a partir de um endereço ou de um ponto no mapa, ela descobre a zona do lote, calcula quanto você pode construir, aponta restrições e usos permitidos, e — nos planos superiores — entrega estudo econômico, mobilidade, relevo, mercado e um score de viabilidade. Tudo em uma única consulta.

No seu painel (Consulta), você pode: digitar um endereço e clicar em Buscar; clicar direto no lote no mapa; buscar pelo número de inscrição cadastral do lote; usar “minha localização”; ou colar uma coordenada (lat, lng). Ao clicar num lote no mapa, primeiro aparece um resumo (inscrição, zona e área) — sem gastar consulta; toque em “Apresentar resultados” no balão para rodar o estudo completo. Pelas outras formas (endereço, inscrição, coordenada, localização) o resultado vem direto. Se você clicar num ponto de outra cidade já disponível, ele troca a cidade automaticamente e consulta lá.

Na aba Prefeituras ficam todas as cidades disponíveis, em cards com o brasão — é só clicar para selecionar. Você pode favoritar (⭐) as que mais usa: elas sobem para o topo da lista. Há também um filtro por nome. A cidade selecionada aparece no topo do painel, e o botão “Trocar cidade” leva de volta à lista.

Sim. Na aba Mapa, escolha o modo “Inscrição” no seletor de busca e informe o número de inscrição cadastral (também chamado de inscrição imobiliária ou IPTU). Ele aparece no carnê do IPTU ou na matrícula do imóvel. Pode digitar com ou sem pontos/traços — o sistema localiza o lote e faz a consulta. É um atalho útil para quem já tem o número do terreno em mãos.

Ao clicar num lote no mapa, o sistema faz uma identificação rápida e mostra um balão com a inscrição do lote, a zona e a área — sem gastar consulta. Assim você confere se é o lote certo antes de rodar o estudo. Para ver o estudo completo (potencial, restrições, análises), toque em “Apresentar resultados” no balão — só aí a consulta é contabilizada. Se aquele lote já foi consultado antes, o balão mostra “✓ já consultado” e oferece “Reabrir estudo”, que recarrega o resultado do seu histórico sem gastar nova consulta.

São os lotes que você já consultou naquela cidade. Aparecem assim que você seleciona a cidade e a cada nova consulta. Clique numa bolinha para ver o resumo do lote e “Reabrir estudo” — o resultado é recarregado do seu histórico, sem gastar consulta.

Dentro do sistema, há um botão de chat 💬 no canto inferior direito. É só abrir e escrever — nossa equipe responde por ali mesmo, e você recebe um aviso quando há resposta. Ideal para dúvidas rápidas.

Sim. O site, o painel de consulta e a área administrativa são adaptados para celular e tablet: menu compacto (no toque do ☰), mapa que ocupa a tela para você localizar o lote, abas e tabelas que rolam na horizontal quando não cabem. Dá para consultar um terreno inteiro pelo telefone.

Não. Você pode criar uma conta grátis e, quando a demonstração está ativa, testar várias consultas sem pagamento. Veja os planos na página inicial.

É o 'melhor e maior uso' indicativo do terreno — a manchete no topo do resultado que responde 'para que este lote serve melhor': incorporação residencial vertical, residencial horizontal (casas), comércio e serviços, uso misto, industrial/logístico, loteamento, etc. Ela é uma síntese da zona, dos usos permitidos, dos índices (CA, gabarito, taxa de ocupação), da área do lote e das restrições — não é uma nova informação, e sim a leitura cruzada de tudo isso. Vem acompanhada de uma justificativa e de um nível de confiança (alta/média/baixa, conforme a riqueza dos dados da cidade) e, nos planos com IA, é refinada por ela. É orientativa e preliminar: não substitui um estudo de viabilidade nem um laudo de avaliação.

No topo do resultado há uma síntese para você decidir num golpe de vista: um veredito (VIÁVEL, ATENÇÃO ou REAVALIAR — pelo score de viabilidade quando disponível, ou por uma leitura do potencial e das restrições) e os números-chave do negócio (área do terreno, quanto se pode construir, unidades estimadas e quantidade de restrições). Ele só aparece depois que todo o processamento termina, para não ficar mudando enquanto carrega. É um resumo: os detalhes e o potencial financeiro estão nas seções abaixo.

A zona define as regras de uso e ocupação do lote, conforme a lei municipal. TO (taxa de ocupação) é o quanto da área do lote pode ser coberto pela projeção da construção. CA (coeficiente de aproveitamento) multiplica a área do lote para definir a área total construível. Gabarito é a altura máxima permitida (quando a lei define um valor).

Sim. Ao final de cada resultado há a seção “Base legal e fontes”, com a descrição da origem dos dados (a lei municipal de onde os índices foram extraídos), um link para a legislação (Plano Diretor / Lei de Uso e Ocupação do Solo) e, quando disponível, um link para o mapa/GIS oficial da prefeitura — para você validar o lote e a zona na fonte. Os parâmetros são uma referência: confirme sempre na legislação vigente e com a prefeitura.

No plano Empresarial, além dos índices e da base legal, a IA gera um resumo da legislação da zona em linguagem clara e acessível — explicando, sem juridiquês, o que dá para construir no lote, o que cada índice significa na prática (CA, taxa de ocupação, gabarito, recuos) e os principais pontos de atenção (restrições e condicionantes que remetem a artigos da lei). É ideal para apresentar ao cliente. É um resumo informativo — a lei continua sendo a fonte oficial.

No plano Empresarial, você conecta o ZonaViável ao seu CRM por webhook: em Configuração → Integração com CRM, cole a URL de um webhook (do próprio CRM ou de uma automação como Zapier, Make, n8n, RD Station). No resultado de um estudo, o botão "Enviar ao CRM" dispara um JSON com o resumo (endereço, inscrição, zona, potencial, vocação, restrições) para essa URL — o terreno estudado vira uma oportunidade no seu funil. Há um botão de teste para validar a conexão.

É a estimativa de quanto você pode construir naquele lote: a área de projeção máxima (TO × área do lote), a área construtiva (CA × área do lote) e um número aproximado de pavimentos. É um cálculo de massa, para orientar o estudo — não é o projeto aprovado.

Sim. Em Meu cadastro → “Meu padrão de cálculo” você define premissas que o sistema passa a aplicar automaticamente nas suas consultas: a eficiência (% da área computável que vira área privativa/vendável), o coeficiente de trabalho do mix de unidades (CA básico ou CA máximo com outorga), as suas tipologias/produtos do mix (nome + área privativa, ex.: Studio 30 m², Garden 120 m²) e os valores padrão do estudo econômico (custo de obra por m², preço de venda por m², custos indiretos e margem desejada). Importante: essas premissas são a sua camada de estimativa — elas NÃO alteram os parâmetros legais (CA, taxa de ocupação, gabarito), que continuam sendo os da lei municipal. Campos deixados em branco usam o padrão do sistema.

São condicionantes que incidem sobre o lote e podem limitar ou exigir cuidados na construção: APP de curso d'água, terreno sujeito a inundação, áreas de risco da Defesa Civil, proximidade da orla/preamar, faixas de rede elétrica/viária, árvore imune ao corte, entre outras. Elas são detectadas automaticamente na base de geoprocessamento da prefeitura (nas cidades que disponibilizam essa camada) e devem sempre ser confirmadas com o órgão competente.

São as categorias de atividade da zona (residencial, comércio e serviços, institucional, indústria) conforme o quadro de usos da lei municipal. Quando a cidade tem esse quadro cadastrado, o resultado mostra cada categoria como Permitido (aceito), Tolerado (aceito com condicionantes — pode exigir EIV ou porte/atividade específicos) ou Proibido (não aceito), tomando como referência um empreendimento de porte médio (típico) — porte micro ou grande podem diferir. Servem para indicar o que é viável construir ali; confirme sempre no quadro de usos da lei e com a prefeitura.

Mix de unidades estima quantas unidades (casas, apartamentos, salas) cabem no potencial — e quantas vagas de garagem cada tipologia exige (pela regra de estacionamento do município quando cadastrada, ou estimativa de 1 vaga por unidade). Mobilidade mede a distância aos serviços essenciais (saúde, escola, transporte…) e um score de acessibilidade. Relevo traz altitude e declividade do terreno. Infraestrutura é um índice de urbanização do entorno (vias, edificações, iluminação) — um indicativo, já que água/esgoto/gás/fibra não têm dado público.

O sistema cruza as edificações mapeadas no OpenStreetMap com o desenho do lote e indica se já há construção, quantas edificações e a projeção aproximada (área do térreo) ocupada. É um indicativo: a cobertura do OpenStreetMap varia, então “sem construção mapeada” não garante terreno vazio (obras recentes ou não mapeadas podem não aparecer) — confirme sempre em campo ou na prefeitura.

Ative “Agrupar lotes” acima do mapa e clique em 2 ou mais lotes — o sistema soma as áreas e une os terrenos em um único estudo (potencial, implantação, etc.), como num remembramento de incorporação. Se os lotes estiverem em zonas diferentes, o cálculo usa a zona do maior lote e avisa. Lotes não contíguos usam um perímetro aproximado para a massa 3D.

Score de viabilidade resume tudo em uma nota de 0 a 100. A resposta executiva é um parágrafo-conclusão gerado por IA. O estudo econômico calcula VGV, custos, lucro, ROI e margem com as suas premissas (você edita custo de obra, preço de venda, terreno e indiretos) — e os campos já vêm pré-preenchidos com referências reais (custo de obra pelo CUB-SC do Sinduscon e preço de venda pela média de mercado da cidade), para um ponto de partida realista. O estudo de mercado traz o preço médio do m² da cidade e a valorização. O comparador coloca lado a lado terrenos que você já consultou — destacando o melhor valor por critério e o “melhor no geral” — e permite baixar um PDF comparativo.

Dentro do estudo econômico, depois de calcular, você informa a margem de lucro desejada e o sistema mostra o preço máximo que dá para pagar pelo terreno e ainda atingir essa margem — em total e por m² de terreno. É a conta invertida de quem compra terreno (“qual o teto que posso oferecer?”). Se você já tiver informado um valor de terreno, ele indica se está dentro ou acima desse teto. Os custos indiretos não dependem do terreno, então a conta é direta: VGV menos obra, indiretos e outorga, menos a margem desejada.

O estudo econômico mostra três cenários para você decidir olhando o risco, não um número único: realista (suas premissas), pessimista (venda 10% menor e obra 10% maior) e otimista (venda 10% maior e obra 5% menor), cada um com VGV, margem e lucro. Terreno e outorga ficam fixos. Ajuda a ver o quanto o negócio aguenta uma piora de mercado ou de custo.

Além do lucro e da margem, o estudo econômico monta um fluxo de caixa mês a mês e calcula os indicadores que investidores usam: VPL (Valor Presente Líquido, o lucro trazido a valor presente pela taxa de desconto que você informa), TIR (Taxa Interna de Retorno anual do empreendimento), Payback (em quantos meses o caixa acumulado fica positivo, simples e descontado) e a exposição máxima de caixa (o maior aporte que você precisa colocar antes de o projeto se pagar). O modelo é realista: terreno e outorga no início, obra distribuída pelo prazo, e as vendas em parcelas durante o período de vendas mais o repasse (financiamento) na entrega — você ajusta prazo de obra, período de vendas, % de repasse na entrega e a taxa de desconto. É uma estimativa de apoio à decisão, não uma modelagem financeira definitiva.

Ao final do resultado, um roteiro de ação ajustado ao seu lote: confirmar índices e usos na prefeitura (uma consulta prévia oficial vincula o projeto), verificar as restrições quando houver, levantar o custo da outorga onerosa se a zona permite coeficiente acima do básico, avaliar a construção existente, fazer topografia e sondagem do solo e a análise jurídica da matrícula. É uma sugestão de roteiro — ajuste conforme o projeto e as exigências locais.

No plano Platina, o estudo de implantação 3D e a planta conceitual ficam numa aba própria — “Resultado 3D” — separada do dossiê, para você trabalhar melhor esses estudos. O sistema gera automaticamente um estudo PRELIMINAR de massa: a partir dos parâmetros do lote (recuos, TO, CA, gabarito) calcula o volume construível e oferece alternativas — prédio, uso misto, casa, galpão e implantações em duas/três torres, lâmina (bloco fino), pátio central ou condomínio horizontal (grade de casas) — em 3D no navegador — arraste para girar. Quando a prefeitura fornece o desenho do lote, a cena usa o formato REAL do terreno e destaca em azul a área construível após os recuos — identificando a face voltada para a via (em laranja) para aplicar o recuo frontal no lado certo. Você escolhe o tipo de edificação — prédio, uso misto (embasamento comercial em âmbar + torre residencial), casa ou galpão — e o volume é sempre desenhado DENTRO do lote (sobre a área construível recortada pela taxa de ocupação). A visão padrão é o modo “Estudo”: a axonometria de prancha de viabilidade — sem perspectiva, uma LAJE por pavimento com o vão entre elas e cor por uso (garagem em cinza, comércio/serviços em laranja, pavimento-tipo em amarelo, lazer da cobertura em roxo), o lote e as ruas da quadra em cinza chapado. Dá para contar os pavimentos e ver a torre recuar sobre o embasamento num olhar. Ao lado do desenho vem o QUADRO DE ÁREAS — o que cada faixa de pavimentos soma, o total construído, a área privativa e a eficiência (privativa/construída) —, que acompanha ao vivo o que você mexe no painel. Pode alternar para “Volume” (técnico, volume fechado com arestas) e “Render” (ilustração com céu, fachada conforme o tipo e um entorno urbano esquemático — terreno e construções vizinhas ilustrativas, para dar contexto) e baixar a imagem em PNG. O render mostra exatamente o volume calculado — é uma ilustração, não um projeto, e não inventa o prédio. Opcionalmente, no modo Render há um botão para gerar uma “ilustração realista por IA” a partir do volume: ela é puramente evocativa (a IA inventa fachada, materiais e entorno) e vem sempre rotulada como tal — serve para apresentação, nunca como o projeto. Cada alternativa traz pavimentos, área construída, unidades e o número de vagas de garagem EXIGIDO — calculado pela regra de estacionamento do município quando ela está cadastrada (ex.: em Itajaí, 1 vaga por unidade residencial e 1 a cada 80 m² comerciais, pela LC 449/2024); nas cidades sem a regra cadastrada usa-se a estimativa comum de 1 vaga por unidade, sempre indicando a fonte. Se você adicionar subsolos de garagem, o sistema compara a oferta de vagas com a exigência e avisa se atende ou quantas faltam. É geometria calculada dos dados reais, não um projeto: serve como ponto de partida, não substitui o arquiteto.

No Resultado 3D, abaixo do volume, há uma comparação econômica das alternativas de edificação (prédio, casa, galpão): cada uma aparece com área construída, nº de unidades, VGV, lucro, margem e VPL, e a de maior lucro fica destacada com ★ — para decidir qual produto rende mais no lote. O preço de venda é por alternativa e já vem pré-preenchido por tipo de produto, usando os fatores do seu “Meu padrão de cálculo” (casa e galpão como % do preço do apartamento); você ajusta caso a caso e clica em “Recalcular”. Detalhe importante: com o mesmo preço/m², alternativas de mesma área construída rendem igual — em zonas de CA baixo o prédio é limitado a poucos pavimentos e fica com a mesma área da casa; nesse caso a diferença real vem do preço praticado por produto e do nº de unidades. É uma estimativa; não substitui estudo detalhado.

Quando a legislação define o recuo lateral como fórmula da altura (por exemplo “(H-9)/6” ou “(H-12)/8”), o estudo de massa escalona o volume: a base sobe no recuo mínimo até certa altura e, acima dela, a torre recua conforme a fórmula, ficando mais estreita. Isso reflete melhor o que a lei permite e reduz a área da torre. O efeito só aparece em edifícios altos (onde a fórmula supera o recuo mínimo); prédios baixos, limitados pelo coeficiente de aproveitamento, não escalonam.

Dentro do estudo de implantação 3D há um controle de Sol: escolha a estação (verão, equinócio ou inverno) e o horário, e a cena projeta a sombra real do edifício no terreno. A posição do Sol é calculada pela latitude e longitude exatas do lote (mesma astronomia usada por engenheiros). Serve para avaliar sombreamento e orientação solar — é um estudo preliminar e não considera o entorno construído nem obstruções do relevo.

Junto do estudo de implantação 3D, o Platina gera uma planta esquemática do pavimento-tipo: um diagrama de blocos com o corredor central, o núcleo de circulação (elevadores e escada) e as unidades distribuídas em duas fileiras. A quantidade de unidades por andar acompanha o estudo de massa. É um estudo de distribuição PRELIMINAR — não dimensiona os cômodos internos nem substitui o projeto de arquitetura.

Sim. No resultado há o botão “Baixar PDF”, que gera um relatório com todos os dados do lote (zona, potencial, restrições, usos e os módulos do seu plano) — ele espelha a tela de Resultado. O estudo de massa tem PDF próprio: na visão Estudo, a ficha “Implantação” sai em prancha paisagem com a axonometria da massa construída (uma laje por pavimento, cor por uso e o rótulo de cada faixa), a planta da quadra com insolação e vistas, o quadro de áreas e as premissas — e as fichas Descritivo e Potenciais têm o próprio “Baixar PDF”. O nome do arquivo inclui a inscrição cadastral do lote.

Depende do seu plano. O número usado e o limite do mês aparecem no topo do seu painel. Planos “ilimitados” não têm limite mensal.

Quando ativa, novos cadastros entram em um plano de demonstração com um número de consultas para testar o produto completo. Essas consultas são um TOTAL (não reiniciam a cada mês). Ao esgotá-las, a conta passa automaticamente para o plano seguinte (normalmente o gratuito), que aí sim tem limite mensal.

O plano pago vale 30 dias a partir do pagamento. Alguns dias antes de vencer, você recebe um aviso (no app e por e-mail) para renovar. A renovação é manual: é só pagar de novo na página de planos, e a validade é estendida. Se não renovar, sua conta volta ao plano gratuito automaticamente — sem perder o histórico.

Na seção de planos, clique em “Assinar”. Você completa o cadastro (documento e endereço), faz o pagamento pelo Mercado Pago (Pix, cartão ou boleto) e o plano é ativado após a confirmação.

As cidades ativas aparecem no card “Cidades disponíveis” na página inicial e no seletor de cidade dentro do seu painel. A lista cresce conforme novas prefeituras são integradas.

Da base oficial de cada prefeitura (zoneamento, lotes e restrições nos portais de geoprocessamento) somada às leis municipais de uso e ocupação do solo. Onde a lei tem nuances ou está em revisão, sinalizamos com um aviso de “dados preliminares”.

Não. O ZonaViável é uma ferramenta de apoio à decisão, que acelera a análise de viabilidade. Para o projeto e a aprovação, a consulta prévia oficial e o parecer dos órgãos competentes continuam necessários.

Use a opção “Esqueci minha senha” na tela de login. Você receberá um link por e-mail para definir uma nova senha.

Em Conta você informa documento e endereço. O cadastro completo é necessário para assinar planos pagos.